Stanovisko k návrhu zákona o dani z nabytých nemovitostí

Stanovisko k návrhu zákona o dani z nabytých nemovitých věcí  .

 1. Zdanění převodů obchodních podílů

(§ 2 odst. 4 a § 6 návrhu)

Odmítáme navrhovaný koncept daní z nabytí nemovitostí převodem obchodních podílů (podílů v obchodních korporacích).

Návrh řešení

Navrhujeme vypuštění zdaňování převodu obchodních podílů daní z převodu nemovitostí. Pokud by přesto měl převod obchodních podílů podléhat dani z nabytí nemovitého majetku, tak jako variantní řešení může být postup, kdy od daně z převodu nemovitostí budou osvobozeny ty případy převodů obchodních podílů, které jsou dle současné právní úpravy osvobozeny od daně z příjmů. I v tomto případě pak měla by tato varianta z hlediska podstaty věci dopadat pouze na společnosti (obchodní korporace), u kterých je převážná část jejich majetku tvořena nemovitostmi.

Vysvětlení

Navrhované řešení přinese zvýšené administrativní náklady a bude způsobovat výkladové problémy.

Dopad zdanění na jakoukoliv společnost, která má v majetku nemovitou věc, rozhodně nezjednodušuje a nepodporuje podnikatelské prostředí a přinese značné množství výkladových problémů. Příkladem může být definice situace, kdy se mění ovládací osoba. Určit, kdy dochází ke změně v ovládací osobě, může být v některých hraničních případech nejednoznačné.

Nelogické je také zdanění na základě toho, že se stávající společníci dohodnou na společném postupu a stanou se tak ovládací osobou vůči společnosti. V této souvislosti si lze také představit zcela absurdní (nikoliv však nereálnou) situaci, když se bez změny společníků bude v průběhu doby tato dohoda měnit a bude tak docházet k opakovanému zdaňování. V dané souvislosti je také nutné zohlednit, že v uvedených případech bude zdaňována celá hodnota předmětné nemovité věci i při nepatrné změně obchodního podílu a to opakovaně. Tvrzení, že důležité je, že daná osoba je v postavení ovládající osoby neodpovídá skutečnosti. O jakékoliv požitky plynoucí ze společnosti se musí ovládací osoba dělit s ostatními společníky, přestože zaplatí daň z celé hodnoty nemovité věci.

Uvedené řešení také výrazně zkomplikuje jakýkoliv prodej podílu ve společnosti, kdy bude nutné určit základ daně i v případě kdy společnost má zcela zanedbatelné množství nemovitostí. Dané řešení také výrazně zkomplikuje a prodraží převody obchodních podílů. Pokud půjde o společnost s množstvím nemovitostí (i když například z hlediska aktiv společnosti půjde o zanedbatelnou částku) bude z hlediska nákladů a náročnosti stanovení základu daně převod podílu značně složitý.

 2. Zrušení osvobození u vkladů

 Nesouhlasíme se zrušením osvobození vkladů od daně z převodu nemovitostí.

Návrh řešení

Navrhujeme ponechat dosavadní úpravu osvobození vkladů, s případnou úpravou časového testu, jako opatření proti zneužití, aby bylo méně náročné pro správu. Obdobné opatření proti zneužívání upravuje i zákon o daních z příjmů, přičemž administrativní náročnost není důvodem pro jejich zrušení. V tomto duchu i Soudní dvůr Evropské Unie říká, že státy v zájmu zamezení zneužívání mohou jednostranně nastavit pravidla namířená proti zneužití. Tato pravidla ale nesmí být uplatňována univerzálně, ale musí dát prostor poplatníkům prokázat, že jejich chování nevede k zneužívání.

Vysvětlení

Daňové předpisy by měly rozvoj podnikání podporovat. Případné nezákonné praktiky v rámci těchto operací by měly být řešeny v rámci daňového řádu.

Zrušení osvobození vkladů do základního kapitálu obchodních společností považujeme za nekoncepční a narušující princip daňové neutrality převodů aktiv. Například, je-li nemovitost součástí převáděného podniku nebo jeho části, neměl by být tento převod důvodem pro zdanění a neměl by narušit daňovou neutralitu proklamovanou zákonem o daních z příjmů.

Navíc v případě, že bude zdaňována změna ovládající osoby na obchodní korporaci, znamená de facto zdanění vkladu a změny ovládající osoby dvojí zdanění jedné transakce a bude mít další negativní dopad na atraktivitu nemovitostního trhu v České republice.

3. Další uznatelné výdaje

(§ 26 odst. 1 návrhu)

Za uznatelné výdaje, které budou snižovat základ daně, by měly být uznány i jiné výdaje než jsou výdaje na znalecký posudek.

Návrh řešení

Doporučujeme doplnit, aby za uznatelné výdaje byly uznávány také ostatní výdaje přímo související s převodem daného nemovitého majetku.

Vysvětlení

Příkladem mohou být různé poplatky, odměna notáři, či právníkovi, zprostředkovatelská provize a podobně spojené se zajištěním převodu nemovitosti.

4. Lhůta pro podání přiznání

(§ 33 až § 35 návrhu)

V některých případech dvouměsíční lhůta pro podání daňového přiznání může být příliš krátká a navrhujeme její prodloužení na 3 měsíce.

Návrh řešení

Doporučujeme zachování současné v praxi osvědčené lhůty pro podání daňové přiznání na tři měsíce.

Vysvětlení

Zejména v případech, kdy je nutno k daňovému přiznání doložit znalecký posudek, je tříměsíční lhůta nezbytná.

 5. Písmenosti přikládané k daňovému přiznání

(§ 36 návrhu)

 Navrhujeme stanovit, že k daňovému přiznání se přikládají kopie písemností, aby bylo umožněno podávání daňového přiznání elektronicky.

6. Problematika přeměn

Upozorňujeme, že otázky úplatnosti či neúplatnosti přechodu či převodu majetku v rámci přeměn nejsou řešeny zcela jednoznačně.

Návrh řešení

Doplnit ustanovení, které bude vylučovat z předmětu daně přechody a převody jmění v rámci přeměn.

Doplnit do § 2 odst. 5: „Předmětem daně z nabytí nemovitých věcí není nabytí vlastnického práva k nemovité věci při přeměnách obchodních korporací.“

Vysvětlení

Současná praxe i ze strany správců daně vychází z toho, že dle současné právní úpravy se v případě přeměn jedná o osvobození od daně z převodu nemovitostí. Považujeme za nezbytné, aby přechody či převody movitého i nemovitého majetku (jmění) v rámci přeměn byly vyloučeny z předmětu daně z nabytí nemovitého majetku.

Ostatní připomínky

 7. K § 9 návrhu

 Lhůtu dvou let pro osvobození prvního úplatného nabytí vlastnického práva není dostatečná.

Návrh řešení

Lhůtu dvou let pro osvobození prvního úplatného nabytí vlastnického práva buď zcela vynechat, či sjednotit s lhůtou stanovenou v zákoně o dani z přidané hodnoty, která činí 5 let.

Vysvětlení

Navrhovaná lhůta 2 let je v případě tohoto ustanovení nekoncepční a může dále zkomplikovat situaci na trhu s nemovitostmi, který se již dlouhodobě potýká s nadbytkem neprodaných nových developerských projektů. V současné době není výjimkou, že mnohé nemovitosti zůstávají neprodejné i po dvou letech od jejich kolaudace.

8. Ostatní věcná osvobození

(§ 11 návrhu)

 Navrhujeme podpořit pořizování nemovitostí na leasing a tím zejména malé a střední podnikání osvobozením od daně z převodu vlastnictví v rámci leasingu nemovitostí.

Návrh řešení

Doplnit nové písm. d/ tohoto znění:

„d/ pořízení nemovité věci pronajímatelem při plnění uzavřené smlouvy o finančním pronájmu s následnou koupí najatého hmotného majetku*, pokud dojde v souladu s podmínkami této smlouvy k prodeji nemovité věci nájemci“

* § 24 odst. 4 a 5 zákona ČNR č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, ve znění pozdějších předpisů

Vysvětlení

Současné zdanění převodu vlastnictví v rámci leasingu nemovitostí je jednou z příčin nedostatečného rozvoje leasingu v ČR. Leasing nemovitostí tak neplní úlohu obvyklou na trzích realit v jiných evropských zemích. Navržená úprava daně z nabytí nemovitostí tento stav nemění.

Platná úprava zdanění převodu vlastnictví v rámci leasingu nemovitostí byla daňovou diskriminací (znevýhodněním) leasingu nemovitostí ve srovnání s pořízením nemovitosti za hotové či na úvěr.

Leasingy staveb a dalších nemovitostí  využívají především malé a střední podniky. Při jejich leasingu musely dosud uhradit o 3 % (podle navržené úpravy o 4%).