Co nového u nemovitostí?

Další oblastí, které se dotkla letošní legislativní smršť, a mají dopad na podnikatele, je právní úprava nemovitostí.

Na úvod je nutno konstatovat, že došlo k významovému posunu u definice věci. Jednoduše lze říci, že věc (tj. vše, co není osobou a s čím lze nakládat)  je vždy až na ty výslovně stanovené zákonem věcí movitou.Věcí nemovitou je tedy pouze pozemek, stavba pod pozemkem a právo stavby.

Největší novinkou je fakt, že stavby na pozemku jsou součástí pozemku, takže už nejsou věcí a neevidují se v katastru nemovitostí samostatně. To platí, pokud pozemek a stavba na něm mají stejného vlastníka. Pokud jsou vlastníci rozdílní, bude v katastru nemovitostí evidován pozemek i stavba.

Součástí pozemku je tedy to, co je nad ním, co je v něm zapuštěno, co je upevněno na zdech, stroje a jiná upevněná zařízení (ale např. v případě výrobní linky převažuje výklad, že není součástí pozemku).

Pokud stavím na cizím pozemku na základě nájemní smlouvy, smlouvy o dílo či věcného břemene a nemám smluveno právo stavby, platí, že stavba bude patřit vlastníkovi pozemku.

Rozestavěná budova se do katastru nemovitostí nezapisuje.

Zápisy do katastru nemovitostí se provádí vkladem (i změna a výmaz). Přílohou návrhu je vkladová listina, která se nově požaduje jen v jednom vyhotovení. Účastníkovi už nepřijde listina s doložkou o zápisu, ale jen vyrozumění o provedení vkladu. Toto vyrozumění přijde i vlastníkovi dotčené nemovitosti, ale jen obyčejnou poštou. V případě právnické osoby do datové schránky. Pokud chce mít vlastník jistotu, že bude mít informaci, může si sjednat službu nabízenou katastrem.

Protože nově platí, že to, co je uvedeno v katastru nemovitostí, je pravda, i když skutečnost je jiná, klade nová právní úprava na každého vlastníka nemovité věci povinnost postarat se o řádnou evidenci svých práv v katastru. Doporučujeme tedy provést kontrolu vlastněných pozemků, budov atd. na www.cuzk.cz a do 31.12.2014 zajistit případnou nápravu.

Pokud po 1.1.2015 vlastník zjistí, že u jeho pozemku je zapsán jako vlastník někdo jiný, běží mu 1 měsíční lhůta pro podání návrhu na zapsání poznámky spornosti (nesouhlasu s tím, co je v katastru zapsáno). 

U smluv týkajících se nemovitostí platí, že i smlouvy uzavřené před 1.1.2014 se řídí novým občanským zákoníkem. Není tedy nutné upravovat smlouvy. Pokud je v textu odkaz na starý právní předpis, automaticky se považuje za odkaz na nový předpis.

Nový občanský zákoník rozlišuje nájem, nájem bytu a nájem prostoru sloužícího pro podnikání (dnešní nebytový prostor).

Nájem prostoru sloužícího k podnikání – některé novinky

•          Rozhodující je účel nikoli to, jak byl prostor kolaudován
•          Lze pronajmout i prostory, které teprve vzniknout, takže není nutno uzavírat smlouvu o smlouvě budoucí.
•          Není povinná písemná forma smlouvy
•          Prostor lze označit se souhlasem pronajímatele
•          Nájem lze se souhlasem pronajímatele převést při převodu podnikatelské činnosti
•          Vypovědět nájem na dobu určitou lze jen s uvedením důvodu
•          Náhrada za převzetí zákaznické základny

A na závěr vysvětlení pojmů:

Výprosa – půjčení konkrétní věci zadarmo bez určení doby půjčky

Výpůjčka – půjčení konkrétní věci zadarmo na omezenou dobu

Nájem – půjčení konkrétní věcí za nájemné na omezenou dobu

Pacht – půjčení konkrétní věci za nájemné na omezenou dobu s tím, že pachtýř si může brát požitky (nejen pozemek, ale i hotel, ordinace, závod)

Zápůjčka – půjčení zastupitelné věci (např. peníze), lze sjednat úroky

Úvěr – poskytnutí peněz za úplatu (úroky)

Jitka Hlaváčková

sekce zaměstnavatelská