Bráníme půdu, kterou ale neumíme správně využít. Česko potřebuje chytrou správu pozemků, ne brzdu rozvoje

Česko má problém, který se tváří jako řešení. Plošné zpřísnění ochrany zemědělské půdy, odtržené od hospodářské reality i praxe územního plánování, blokuje smysluplný rozvoj. A přitom skutečně nechrání to, co chránit chceme: kvalitní půdu a strukturu krajiny.

S oblibou se na svět dívám prostřednictvím čísel a dat. Buď vám zbortí předsudky a domněnky, nebo vás utvrdí ve správném pohledu. A málokteré téma je dnes v Česku tak obaleno mýty a populistickými narativy jako využití a ochrana půdy. Zatímco veřejným prostorem rezonuje představa o „vybetonovaném“ Česku, data ukazují pravý opak: v hospodaření s naším nejcennějším zdrojem, půdou, selháváme. Brzdíme vlastní rozvoj zákonem, který nemá v Evropě obdoby, a odmítáme se podívat pravdě do očí. Tou pravdou je, že bez strategické a aktivní správy půdy jako zdroje, tedy skutečného nástroje pro správu a rozvoj území, tzv. „Land Use“ strategie či politiky, ohrožujeme naši prosperitu.

Při debatách o další výstavbě stále převládá mylný názor, že pro novou výstavbu už není místo a pokud ano, jen na úkor potravinové soběstačnosti. Data Eurostatu přitom mluví jasně. V zemi, kde budovy zabírají jen 1,7 % rozlohy a celkově zastavěné území činí 4,7 %, neobstojí narativ o „vybetonované republice“, zvlášť když například Německo je na 7,8 % a Nizozemsko na 13 % a přesto umí lépe řídit často zmiňovanou protichůdnost zájmů mezi ochranou a rozvojem. 

Co je ještě horší, tempo, jakým rozvíjíme naše území, je žalostné. Mezi lety 2009 a 2022 rostlo zastavěné prostředí v Rakousku, Belgii a Nizozemsku o 20 %, zatímco u nás jen o 7 %. Z médií a vyjádření některých aktivistů to vypadá ovšem naprosto naopak. Pokud bychom se v rozvoji ekonomiky, a tedy i současné nezbytné zastavěnosti chtěli vyrovnat Německu, mohli bychom zdvojnásobit plochu pro bydlení, průmysl i další občanskou vybavenost. Problém Česka proto není kvantita záborů, ale kvalita rozhodování a nepředvídatelnost.

Kdo skutečně zabírá zemědělskou půdu?

Celá debata o ochraně půdy byla v průběhu let populisticky zúžena na údajný konflikt mezi "sklady" a ornou půdou. To je až absurdní zkreslení reality. Celková výměra zemědělského půdního fondu v Česku je přibližně 4,2 milionu hektarů. Moderní průmyslové zóny, které developeři za poslední dekády vybudovali, zabírají zhruba 3 000 hektarů, a to ještě z nemalé části na brownfieldech. Pro představu, jedná se o celkovou rozlohu měst jako Chomutov nebo Jablonec. Bavíme se tedy o záboru menším než jedno promile zemědělské půdy. Navíc v rámci potravinové soběstačnosti jsme na chvostu Evropské unie, zatímco v této oblasti vede hustě zastavěné Nizozemsko. Česká republika dosahuje takto špatných výsledků i přes fakt, že v rámci podílu zemědělských ploch jsme v top pěti zemích EU s největším podílem zemědělských ploch na rozloze státu!

Daleko větším „jedlíkem“ orné půdy je rezidenční výstavba nebo plošné zalesňování. Zákazy a restrikce cílící na průmyslovou výstavbu jsou proto střelbou na dobře viditelný, leč špatný terč. Navíc skutečným problémem kvality orné půdy je spíše než cokoliv jiného nešetrné zemědělství na obřích monokulturních lánech.

Sebevražda české konkurenceschopnosti

Místo abychom se zaměřili na skutečné problémy, podařilo se minulé vládě zlikvidovat návratnost veřejných investic do infrastruktury přijetím nejpřísnějšího zákona na ochranu půdního fondu v Evropě. Laik by mohl jásat, ale odborníci vidí i všechna rizika a negativa. Tento zákon byl totiž přijat bez jakékoliv vyváženosti s potřebami ekonomiky, státního rozpočtu a pochopení dlouhodobých dopadů i na životní prostředí. Životní prostředí často trpí nejvíce v dobách ekonomické recese a nízké životní úrovně obyvatel.

Plošně zakázat realizaci projektů u dálničních sjezdů a dopravních uzlů, kde je navíc multiplikační efekt investic a návratnost veřejné infrastruktury nejvyšší, nebo komplikovat vysokými poplatky spojenými s vyjmutím pozemků ze zemědělského půdního fondu, opravdu není rozumná strategie. Jestliže ceny takových pozemků přesahují ceny průmyslových pozemků v Německu, jakou zprávu to vysílá investorům? Že v je Česku nechceme? Že se jim investice jen tak nevrátí? Stát tak sám sobě podkopává příležitosti pro růst ekonomiky, brání vzniku pracovních příležitostí i daňových příjmů, které nutně potřebuje alespoň pro udržení životní úrovně obyvatel. 

Investice do páteřní infrastruktury mají smysl, jen pokud se kolem nich cíleně rozvíjí celé území. A uzavřením potenciálu v okolí dálnic zavedením zákazů nebo vysokých poplatků fakticky degradujeme návratnost již vynaložených veřejných prostředků.

Potenciál je i jinde než jen v brownfieldech

Není sporu, že pro průmyslové využití bychom měli v prvé řadě využívat plochy, které podobnému účelu už sloužily, tedy brownfieldy. I zde ale narážíme na realitu a tvrdá data. V národní databázi je sice evidováno zhruba 15 000 hektarů brownfieldů, ale jejich reálný a okamžitě využitelný potenciál pro výstavbu nemovitostí pro bydlení i moderní průmysl a logistiku je jen zlomkový, pokrývá sotva 2 % celkového zastavěného území. Často jde o lokality s nedořešenou infrastrukturou, výraznými ekologickými zátěžemi či majetkoprávními překážkami. Spoléhat se jen na ně jako hlavní zdroj prostoru pro rozvoj je proto naivní. 

Klíčem tedy musí být aktivní správa veškerých dostupných pozemků jako zdrojů rozvoje, tedy strategická politika “Land Use”. To znamená nejen revitalizovat staré areály, ale také efektivně a rychle připravovat nové rozvojové zóny tam, kde dávají ekonomický smysl včetně motivačních prvků pro obce.

Politika “Land Use” představuje datově řízený rámec pro správu a uvolňování ploch, který katalogizuje rozvojové lokality (brownfieldy i greenfieldy) podle kritérií dopravní obslužnosti, kvality půdy, hydrogeologických podmínek, kapacit sítí i socio-ekonomického dopadu. Jeho součástí je i dynamické oceňování, kdy poplatky za vynětí a regulační požadavky se odvíjejí od skutečné hodnoty lokality pro stát a krajinu, nikoli plošně. Poplatky spojené s nakládáním s pozemky a půdním fondem nemají mít charakter trestu, ale motivace. Sazba by měla pozitivně reflektovat kvalitu umístění (napojení na dálnici/železnici, brownfield, hotové sítě) a environmentální standardy projektu (retenční systémy, biodiverzita, certifikace); ceny by měly naopak růst v odlehlých, dopravně neefektivních polohách.

Politika "Land Use" propojuje územní plánování s povolováním, kdy předběžné souhlasy a koordinovaná stanoviska napříč dotčenými orgány zkracují čas k rozhodnutí a snižují rizikovost investic. 

Potřebujeme chytrou změnu

K tomu ale potřebujeme zásadní změnu myšlení a legislativy. Extrémně pomalé povolovací procesy, kdy na razítko čekáme v průměru 246 dní, oproti 77dennímu mediánu v EU, jsou obrovskou brzdou. Dalším problémem je nízká motivace obcí. Téměř 98 % jejich příjmů plyne z rozpočtového určení daní bez jakékoliv vazby na hospodářskou aktivitu na jejich území. Proč by tedy měly podporovat jakoukoliv výstavbu, když z ní nemají téměř žádný přímý prospěch, a naopak nesou náklady na budování související infrastruktury?

Potřebujeme daňovou reformu, která obcím dá podíl na prosperitě firem na jejich území, a zjednodušení územního plánování, které odblokuje potenciál naší země. ”Land Use” není „bianco šek“ pro výstavbu, ale mechanismus, jak chránit půdu chytřeji: preferovat správná místa, rychleji rozhodovat a vymáhat vyšší standardy tam, kde to dává smysl. A také přestat si škodit plošnými restrikcemi, které ekonomiku brzdí, ale krajině nijak nepomáhají. 

Česká republika stojí na křižovatce. Můžeme se dál utápět v mýtech, bránit rozvoji pod záminkou ochrany a pomalu ztrácet konkurenceschopnost. Nebo se můžeme podívat na data, inspirovat se v zahraničí a začít naši půdu spravovat strategicky, odvážně a s ohledem na ekonomickou realitu.

Pavel Sovička, výkonný ředitel Panattoni CZ & SK