Bráníme půdu, ale neumíme ji využít. Česko potřebuje chytrou správu pozemků

Česko má problém, který se tváří jako řešení. Plošné zpřísnění ochrany zemědělské půdy, odtržené od hospodářské reality i praxe územního plánování, blokuje smysluplný rozvoj. Kvalitní půdu a strukturu krajiny ve skutečnosti nechrání.

Při debatách o výstavbě v Česku převládá mylný názor, že pro novou zástavbu už není místo a pokud ano, pak jen na úkor potravinové soběstačnosti. Data Eurostatu  přitom ukazují pravý opak. V zemi, kde budovy zabírají jen 1,7 % rozlohy a celkově zastavěné území činí 4,7 %, neobstojí narativ o „vybetonované republice“, zvlášť když například Německo je na 7,8 % a Nizozemsko na 13 %.

Naše tempo rozvoje území je žalostné. Mezi lety 2009 a 2022 rostlo zastavěné prostředí v Rakousku, Belgii a Nizozemsku o 20 %, zatímco u nás jen o 7 %. Pokud bychom se v rozvoji ekonomiky, a tedy i současné nezbytné zastavěnosti chtěli vyrovnat Německu, mohli bychom zdvojnásobit plochu pro bydlení, průmysl i další občanskou vybavenost. Problém Česka není kvantita záborů, ale kvalita rozhodování a nepředvídatelnost.

Kdo skutečně zabírá zemědělskou půdu?

Veřejná debata o ochraně půdy se omezuje na údajný konflikt mezi "sklady" a ornou půdou. To je až absurdní zkreslení reality. Celková výměra zemědělského půdního fondu v Česku je přibližně 4,2 milionu hektarů. Moderní průmyslové zóny, které developeři za poslední dekády vybudovali, zabírají zhruba 3 000 hektarů, a to ještě z nemalé části na brownfieldech. Bavíme se tedy o záboru menším než jedno promile zemědělské půdy. Česko je v top pěti zemích EU s největším podílem zemědělských ploch na rozloze státu.

Daleko větším jedlíkem orné půdy je rezidenční výstavba nebo plošné zalesňování. A skutečným problémem její kvality je spíše nešetrné zemědělství na obřích monokulturních lánech.

Sebevražda české konkurenceschopnosti

Místo abychom se zaměřili na skutečné problémy, podařilo se minulé vládě zlikvidovat návratnost veřejných investic do infrastruktury přijetím nejpřísnějšího zákona na ochranu půdního fondu v Evropě.  

Plošně zakázat realizaci projektů u dálničních sjezdů a dopravních uzlů nebo ji komplikovat vysokými poplatky spojenými s vyjmutím pozemků ze zemědělského půdního fondu, opravdu není rozumná strategie. Investice do páteřní infrastruktury mají smysl, jen pokud se kolem nich cíleně rozvíjí celé území.  

Jestliže ceny takových pozemků naopak přesahují ceny průmyslových pozemků v Německu, jakou zprávu to vysílá investorům? Že v je Česku nechceme? Že se jim investice jen tak nevrátí? Stát tak sám sobě podkopává příležitosti pro růst ekonomiky a brání vzniku pracovních příležitostí i daňových příjmů, které nutně potřebuje pro udržení životní úrovně obyvatel.  

Potenciál je i jinde než jen v brownfieldech

Není sporu, že pro průmyslové využití bychom měli v prvé řadě využívat plochy, které podobnému účelu už sloužily, tedy brownfieldy. I zde ale narážíme na realitu a tvrdá data. V národní databázi je sice evidováno zhruba 15 000 hektarů brownfieldů, ale jejich reálný a okamžitě využitelný potenciál pro výstavbu nemovitostí pro bydlení i moderní průmysl a logistiku je jen zlomkový, pokrývá sotva 2 % celkového zastavěného území. Často jde o lokality s nedořešenou infrastrukturou, výraznými ekologickými zátěžemi či majetkoprávními překážkami.  

Vhodným strategickým nástrojem k aktivní správě pozemků je koncept zvaný Land Use. Politika Land Use představuje datově řízený rámec pro správu a uvolňování ploch, který katalogizuje rozvojové lokality (brownfieldy i greenfieldy) podle kritérií dopravní obslužnosti, kvality půdy, hydrogeologických podmínek, kapacit sítí i socio-ekonomického dopadu. Jeho součástí je i dynamické oceňování, kdy se poplatky za vynětí a regulační požadavky odvíjejí od skutečné hodnoty lokality pro stát a krajinu, nikoli plošně.  

Poplatky spojené s nakládáním s pozemky a půdním fondem nemají mít charakter trestu, ale motivace. Sazba by měla pozitivně reflektovat kvalitu umístění (napojení na dálnici/železnici, brownfield, hotové sítě) a environmentální standardy projektu (retenční systémy, biodiverzita, certifikace). Ceny by měly naopak růst v odlehlých, dopravně neefektivních polohách.​

Politika Land Use propojuje územní plánování s povolováním, kdy předběžné souhlasy a koordinovaná stanoviska napříč dotčenými orgány zkracují čas k rozhodnutí a snižují rizikovost investic.  

Potřebujeme chytrou změnu

K tomu ale potřebujeme zásadní změnu myšlení a legislativy. Extrémně pomalé povolovací procesy, kdy na razítko čekáme v průměru 246 dní, oproti 77dennímu mediánu v EU, jsou obrovskou brzdou. Dalším problémem je nízká motivace obcí. Téměř 98 % jejich příjmů plyne z rozpočtového určení daní bez jakékoliv vazby na hospodářskou aktivitu na jejich území. Proč by tedy měly podporovat jakoukoliv výstavbu, když z ní nemají téměř žádný přímý prospěch, a naopak nesou náklady na budování související infrastruktury?

Potřebujeme daňovou reformu, která dá obcím podíl na prosperitě firem na jejich území, a zjednodušení územního plánování, které odblokuje potenciál naší země.  

Můžeme se dál utápět v mýtech, bránit rozvoji pod záminkou ochrany a pomalu ztrácet konkurenceschopnost. Nebo se můžeme podívat na data, inspirovat se v zahraničí a začít naši půdu spravovat strategicky, odvážně a s ohledem na ekonomickou realitu.  

Pavel Sovička, výkonný ředitel Panattoni CZ & SK 

Článek vyšel v magazínu Svazu průmyslu v květnu 2026